Primera y Segunda Convocatoria Junta de Propietarios
¿Por qué en la Convocatoria de una Junta de Propietarios aparecen 2 convocatorias con dos horarios distintos? ¿Hay alguna diferencia entre Primera y Segunda Convocatoria? ¿Se debe esperar a que estén todos los propietarios para poder empezar la Junta? Lee esta entrada y saldrás de dudas sobre el porqué y la necesidad de realizar dos convocatorias.
Requisitos para Primera Convocatoria: Quórum
En primer lugar, tenemos que tener en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2 expone lo siguiente:
“Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.”
Aclarando un poco esto, lo que nos indica la LPH es que es obligatorio realizar 2 convocatorias, por si en la primera convocatoria no se alcanzase el quórum. Para alcanzar este quórum es necesario que comparezcan en la primera convocatoria un porcentaje superior al 50% del total de propietarios que componen la comunidad, y que además éstos representen un porcentaje superior al 50% del total de coeficientes de la comunidad.
Además, la LPH nos indica que la segunda convocatoria se puede celebrar como pronto, media hora después de la hora marcada para la primera. Esto es mayoritariamente lo que se suele hacer en todas las Juntas de Propietarios y lo que desde M&C Asociadas siempre recomendamos, media hora de diferencia.
Ejemplo práctico
Vamos a poner un ejemplo práctico, imaginemos que tenemos una Comunidad de Propietarios compuesta por 25 propiedades con una cuota de participación del 4% cada propiedad, y además, cada propiedad le pertenece a un propietario distinto.
Entonces, en este supuesto, se convoca una Junta en primera convocatoria a las 20:00 y en segunda a las 20:30, veamos estas dos posibilidades:
- A las 20:00 aparecen 10 propietarios, que suponen por tanto un 40% de las cuotas y son menos de la mitad del total de los propietarios. Por tanto, no se puede celebrar la junta en primera convocatoria, se debería esperar a las 20:30 y hacerla en segunda.
- A las 20:00 aparecen 13 propietarios, que suponen el 52% de las cuotas y más de la mitad de los propietarios, por tanto, se puede realizar la Junta en primera
¿HAY DIFERENCIAS PARA LAS VOTACIONES EN PRIMERA O SEGUNDA CONVOCATORIA?
Una vez explicado el por qué hay que hacer dos convocatorias y cuando se puede hacer en primera o segunda, ahora vamos a explicar otra cosa igual de importante y es que las mayorías necesarias para alcanzar acuerdos mayoritarios se va a calcular de forma distinta dependiendo si estamos en primera o en segunda convocatoria.
En primer lugar, tenemos que tener en cuenta el artículo 17 de la LPH que nos indica las reglas que rigen las mayorías para los acuerdos establecidos en Junta de Propietarios, ya que no todos los acuerdos se rigen por las mismas mayorías.
Ahora bien, ¿qué diferencia existe entre un acuerdo tomado en primera o segunda convocatoria?
Vamos a explicar esto con un caso práctico, cojamos el mismo ejemplo que más arriba, 25 propiedades, con 25 propietarios distintos y un 4% de cuota de participación para cada propiedad. Además, vamos a suponer que se somete a votación subir las cuotas ordinarias de la Comunidad, dicha votación requiere una mayoría simple.
Entonces vamos a suponer que han ido a la Junta 15 propietarios, que suponen el 60% de las cuotas, y que votan 11 a favor del cambio (44% de las cuotas) y 4 en contra (16%):
- Si la Junta se realiza en primera convocatoria, con estas votaciones el acuerdo no sería legítimo, ya que sólo se dispone el 44% de los votos a favor, y solo de 11 propietarios, que supone que ninguna de las maneras se supere el 50% de los propietarios ni de las cuotas. Por tanto, no tendría válidez legal el acuerdo, ya que en primera convocatoria, las mayorías que requiere el artículo 17 de la LPH son sobre el total de la Comunidad.
- Si la Junta se realiza en segunda convocatoria, el acuerdo sería totalmente legal. Ya que en segunda convocatoria las mayorías marcadas en la LPH, se computan sobre los asistentes, por tanto, en este caso se tendría el voto a favor de más de la mitad de los asistentes y representan un porcentaje de cuotas mayor (44% frente al 16%). Por tanto, el acuerdo será totalmente legítimo.
Teniendo en consideración esta curiosidad legal, desde M&C Asociadas, siempre abogamos, cuando se trata algún tema vital o importante para la Comunidad, que salvo que concurran la totalidad de los propietarios a la junta no es recomendable que se celebre la asamblea en primera convocatoria, siendo más conveniente esperar a su celebración en segunda convocatoria, en la que el cálculo de las mayorías se realiza respecto del total de los asistentes y no en relación con el total de los propietarios y coeficientes de la comunidad en su conjunto.
Hola, tenemos un cuarto de baño en el garaje y en segunda convocatoria se decidió que solo podría utilizarlo el portero que no es propietario y el socorrista que tampoco lo es. El acuerdo se hizo lanzando la pregunta al aire, aparentemente parece que la mayoría estaba a favor pero no sé un recuento de los votos a favor o en contra,¿es esto legal?, Mi otra consulta es, supongo que la comunidad puede regular el uso de este cuarto de baño pero, me pueden prohibir utilizarlo? Han cambiado la cerradura y nos han dado llave a ningún vecino. Gracias de antemano,un saludo.
Hola Miguel Ángel, este tipo de acuerdos sí se pueden alcanzar en Junta, pero para ello tiene que venir indicado como punto del orden del día.
Buenas noches, el presidente antiguo venció su mandato mas menos 2 año, no convoca a elecciones, juntamos el 25% de cuotas ideales y convocamos a Reunión, registro públicos aceptara que nosotros nos auto convoquemos a Reunión para elección de nuevo presidente de la Junta.
Hola Edgar, con el 25% es legal convocar una Junta, si bien, se debe convocar en forma correcta, firmada por los vecinos que os habéis juntado, avisar a todos los propietarios y con el tiempo necesario.
Gracias por tu comentario.
Si un propietario acude a la Junta con 5 autorizaciones de voto, se pude contar como 6 personas para el quourum?
Una autorización es como si el propietario estuviera en la Junta
si en la prima convocacion estaba presente el 10% de quotas y en la secuna siempre el mismo 10% ; las decisiones tomadas son validas?
Si se celebró en segunda convocatoria, a priori sí
Buenos días , soy presidenta de una comunidad de vecinos en la cual todos somos propietarios y tenemos el mismo coeficiente, he convocado una junta extraordinaria , ya que no hay dinero para pagar ni luz ni agua, por lo tanto he realizado la convocatoria tal y como dice la Ley , 1ª y 2ª convocatoria , en la primera entiendo que van a asistir 3 vecinos , pero hay una vecina que con mala fe dice que ella ira a la segunda convocatoria , he de realizar la primera convocatoria y esperar después a la segunda convocatoria solo por ella ?
Si en la primera convocatoria no hay quorum, debes esperar a la segunda. Si hay quorum y empiezas en primera convocatoria, luego no tienes que realizarla otra vez.
Hola, en el ejemplo de los 25 propietarios, si a las 20:00 han llegado 10 propietarios, y a las 20:15 llegan 3 más, ¿qué pasaría? ¿empieza la junta a las 20:15 en 1ª convocatoria o tendrían que esperar ya hasta las 20:30 para la 2ª convocatoria? ¿cambiaría algo si el presidente es uno de los que llega a las 20:15? Muchas gracias
Si a la hora de la primera convocatoria no hay quorum, hay que esperar a la hora de la segunda convocatoria.